一起因为限售引发的二手房买卖官司
01
2020年11月27日，在房产中介的介绍之下，郑龙（化名）看中了一套位于镇海骆驼的红星都会广场的住宅，房屋建筑面积112平方米。
按照三方签订的《房屋买卖合同》，这套房屋总价238万元。付款方式及贷款、过户时间约定如下：
签约当天，郑龙支付5万元定金（后期抵扣首付款）；
2020年12月31日之前郑龙支付余下67万元首付款，尾款166万元申请贷款；
2021年6月28日之前办理贷款，2021年7月28日之前办理过户手续。
大家应该注意到这里面的一个异常——首付时间在去年底，而过户时间却约到了今年的7月末。
从后来法院的判决书看，这套房子的产权证登记日期为2019年6月24日，且产权证上附记有“两年内限售”字样。
也就是说，这套房子得等到今年的6月24日才“解禁”可售。
但郑龙说他不知道有这么个限售期。
02
在签约当天，郑龙按时支付了5万元定金。
据法院判决书，去年12月初，眼看快到约定的首付款支付期限了，郑龙在微信里向中介业务员提出，首付完后要同时网签，还询问业务员付首付的同时网签是否已确定。业务员表示房东在医院，过两天会联系。
十余天后，中介业务员表示，这套房子限售，不能做网签。
“签合同时，没人告诉我还有个限售期，也没人告诉我两年内的房子不能卖，很明显中介在利用这种信息差，故意隐瞒。”郑龙说，由于担心不能网签会影响交易、导致首付款打水漂，于是他拒绝支付首付款。
我们“宁波楼市报道”记者注意到，在郑龙提供的一份《房屋买卖合同》里，通篇没有提及“限售”二字，仅有一处提到“网签”——“如政策有变导致不能网签过户，本公司概不承担责任。”这里的“本公司”，指的是那家房产中介机构宁波众禾网络科技有限公司。
既然不知道房子限售，那郑龙为何会同意在付完首付后将近七个月才去办过户？
郑龙的解释是——
“中介说房子拿证2年内交易要交5.5%、相当于10多万元的增值税，但如果满了2年，就可以省掉这笔钱。于是三方约定，等房屋满2年期后再过户。”
那既然约定了2021年7月末才过户，为什么郑龙又反悔，要求提前网签，否则不付首付款呢？
郑龙的解释是：“我想先网签锁定房子，后来发现根本不能网签，是被骗了，为了止损，才拒绝支付余下67万元首付款。”
交易就此陷入僵局。
郑龙之后把房东告上了法庭，要求撤销《房屋买卖合同》，退还定金并支付利息。宁波众禾网络科技有限公司作为此案第三人，其法定代表人到庭参加诉讼。
03
前阵子，镇海区法院就这起官司作出了一审判决。
判决结果是：驳回原告请求。
郑龙认为，因为中介隐瞒房屋限售事实，自己所签的房屋买卖合同属于因“重大误解”订立的合同。但法院对此不认可，认为：
一、中介已告知房屋取得不动产权证未满2年需额外缴纳增值税，且合同中写明的房产证号处也有2019这个时间，原告应对限售风险进行了解。
二、限售政策内容政府已公示，具有公开性，原告通过各种途径应该能够获悉了解，原告对限售政策应为明知，不存在错误认知。
但在判决书里，法院也明确指出，各方当事人均应遵守限售政策，违反限售政策行为应由有关行政机关进行处理，故对本案当事人违反限售政策在限售期内买卖限售房的行为，另行向有关行政机关发出司法建议。
这里面的当事人，显然包括了房产中介。
郑龙表示，不服判决，准备再上诉至宁波市中院。
对于这起因限售引发的房产买卖纠纷，你认为，买家、卖家、房产中介在其中，各自有无责任呢？
欢迎留言讨论。
新闻延伸
宁波的限售政策始于2017年。当年政策明确，自2017年10月1日起，海曙、江北、鄞州、镇海、北仑五区内新购买的住房（包括新建商品住房和二手住房，下同），必须在取得不动产权证书满2年后方可转让（以下限售期也均指取得产证后的时间）。
2018年5月19日起，在奉化锦屏、岳林两个街道和杭州湾新区新购的住房，也纳入限售范围。
今年4月17日起施行的调控新政，在扩大限购圈的同时，明确“限购区域同时执行限售政策”，这意味着奉化方桥街道也被纳入限售范围。
另外，以无房户名义优先购买的市六区新建商品住宅，均限售五年；享受了大学生购房补贴的住房，也限售五年。
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封面图系本号资料图片，图文无涉
文字：宁波晚报记者 曾梅
编辑：史咏梅
二审：程旭辉
三审：陈剑虹
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